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전세 계약이 끝났는데도 전셋값을 돌려받지 못하고 있어요
전세 사기를 당했어요!
전세계약시 반드시 유의해야 하는 사항 꼭 확인!!
등기부등본 확인, 전세계약의 첫 번째 관문입니다
전세계약을 시작하기 전 가장 중요한 작업은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 많은 분들이 집주인이라고 하니까 믿어야지라고 생각하시는데, 이는 매우 위험한 발상입니다. 실제로 집주인이 아닌 사람이 임대를 진행하거나, 소유권이 복잡하게 얽힌 경우가 적지 않기 때문입니다.
등기부등본을 보면 해당 부동산의 진짜 주인이 누구인지 명확하게 알 수 있습니다. 또한 근저당권, 가압류, 압류 등 각종 권리관계도 한눈에 파악할 수 있습니다. 이런 권리들이 설정되어 있다면 임차인에게는 큰 위험 요소가 됩니다. 예를 들어 3억 원 전세보증금을 넣었는데, 은행 근저당이 4억 원 설정되어 있다면? 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 회수하기 어려워집니다.
등기부등본은 인터넷등기소에서 간단히 발급받을 수 있습니다. 비용도 700원 정도로 저렴하니 절대 아끼지 마세요. 확인할 때는 집 주소와 등기부등본 주소가 정확히 일치하는지, 임대인 이름이 소유자와 같은지 꼼꼼히 대조해야 합니다. 작은 오타나 차이도 놓치지 말고 확인하는 것이 중요합니다.
한 가지 더 중요한 팁은 계약 당일에도 등기부등본을 다시 한 번 확인하는 것입니다. 며칠 사이에도 권리관계가 바뀔 수 있기 때문입니다. 등기부등본 확인은 단순한 절차가 아니라 내 재산을 지키는 첫 번째 방어선이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.
임대인과 대리인 신분 확인, 속지 않는 방법들입니다
전세계약에서 두 번째로 중요한 것은 계약 상대방의 신분을 정확히 확인하는 것입니다. 실제로는 집주인이 아닌 사람이 나와서 계약을 진행하는 경우가 생각보다 많기 때문입니다.
먼저 임대인이 직접 나왔다면 신분증을 확인하고, 등기부등본상 소유자와 동일한 인물인지 반드시 대조해야 합니다. 이름뿐만 아니라 주민등록번호까지 일치하는지 확인하는 것이 안전합니다. 간혹 동명이인이 있을 수 있고, 가족 중 다른 사람이 소유자인 경우도 있기 때문입니다.
만약 대리인이 나왔다면 더욱 세심한 확인이 필요합니다. 대리인은 반드시 집주인이 직접 작성한 위임장과 인감증명서를 가지고 있어야 합니다. 단순한 위임장이 아니라 인감도장이 찍힌 정식 위임장이어야 하고, 위임 내용도 구체적으로 명시되어 있어야 합니다. 전세계약 체결 및 보증금 수령과 같이 명확한 위임 사항이 적혀 있는지 확인하세요.
보증금을 송금할 때도 주의해야 합니다.
대리인이 계약을 진행했더라도 보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 보내야 합니다. 대리인 계좌로 보내달라고 하면 절대 응하지 마세요. 이는 사기의 전형적인 수법 중 하나입니다. 집주인 명의 통장을 직접 확인하고, 계좌번호를 정확히 대조한 후 송금하는 것이 안전합니다. 작은 확인 절차 하나가 수천만 원을 지키는 결정적 역할을 할 수 있습니다.
계약서 작성과 특약사항으로 내 권리를 지킵니다.
전세계약서는 단순한 종이 한 장이 아닙니다. 임차인의 권리와 의무를 명시한 중요한 법적 문서이며, 분쟁이 생겼을 때 나를 보호해주는 강력한 무기가 됩니다. 따라서 계약서 작성에는 각별한 주의가 필요합니다.
가장 좋은 방법은 국토교통부에서 제공하는 표준임대차계약서를 사용하는 것입니다. 이 계약서에는 임차인을 보호하는 조항들이 잘 정리되어 있어 안전합니다. 계약 기간, 보증금 액수, 월차임(있다면), 계약금과 잔금 지급일, 입주일 등 기본 사항들은 정확하고 명확하게 기입해야 합니다. 애매모호한 표현은 나중에 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.
특히 중요한 것은 특약사항입니다.
여기에 임차인에게 유리한 조건들을 추가로 넣을 수 있습니다. 예를 들어 잔금 지급 후 새로운 근저당 설정 금지, 시설 고장 시 임대인 수리 의무, 계약 만료 시 보증금 반환 기한 명시 등을 넣으면 좋습니다. 또한 계약 해지 시 1개월 전 통보 같은 조건도 미리 정해두는 것이 바람직합니다.
집주인이 특약사항 기재를 꺼린다면 그 이유를 반드시 물어보세요. 정당한 임대차라면 이런 조건들을 거부할 이유가 없습니다. 만약 집주인이 계속 반대한다면 다른 집을 알아보는 것도 고려해야 합니다. 계약서는 서로 합의한 내용을 문서로 남기는 것이므로, 구두로만 한 약속도 반드시 계약서에 적어두어야 나중에 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.
계약 후 필수 절차와 문제 해결 방법을 알아둡니다.
전세계약서에 도장을 찍었다고 해서 모든 것이 끝난 게 아닙니다. 임차인으로서의 권리를 확실히 보장받기 위해서는 계약 이후에도 중요한 절차들을 거쳐야 합니다.
가장 먼저 해야 할 일은 주민센터에서 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자는 전세계약의 날짜를 공식적으로 확정해주는 제도로, 이를 통해 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 권리를 얻습니다. 임차인에게는 절대적으로 필요한 절차이니 계약 당일이나 그 다음날에 바로 처리하세요.
전입신고도 빼먹지 말고 해야 합니다. 새로운 주소지로 주민등록을 옮기는 절차인데, 이것도 임차인의 대항력을 확보하는 중요한 방법입니다. 잔금을 지급하고 열쇠를 받은 즉시 전입신고를 하는 것이 가장 안전합니다.
만약 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
먼저 내용증명을 보내 공식적으로 보증금 반환을 요구하세요. 내용증명은 우체국에서 발송할 수 있으며, 언제, 누가, 무엇을 요구했는지 공식적으로 기록에 남습니다.
그래도 집주인이 응하지 않는다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 법원에 신청하는 절차로, 집을 비워준 후에도 임차인의 권리를 계속 보호해주는 제도입니다.
최종적으로는 소송을 통해 보증금을 돌려받을 수도 있습니다. 정당한 전세계약이라면 임차인이 승소할 가능성이 높으니 포기하지 마시기 바랍니다. 권리 위에서 잠들지 말고 끝까지 내 재산을 지키는 자세가 중요합니다.